¿Se puede exonerar una deuda con hipoteca si el bien no es del deudor?

Una de las dudas más comunes en procedimientos de segunda oportunidad y concursos de acreedores es: ¿qué ocurre con una deuda hipotecaria cuando el inmueble no pertenece al deudor? ¿Puede esa deuda incluirse en el procedimiento y, en su caso, exonerarse? La respuesta, aunque no siempre es bien comprendida por los acreedores, es afirmativa. Y la clave está en entender cómo se califica ese crédito en sede concursal.

Deudor no hipotecante: ¿qué significa exactamente?

Es muy habitual que una persona avale o firme un préstamo hipotecario a favor de un familiar, pareja o sociedad, sin ser titular del inmueble hipotecado. En estos casos, aunque responde personalmente de la deuda, no ha constituido la garantía real sobre un bien propio, ya que el bien pertenece a un tercero.

Por tanto, no estamos ante un deudor hipotecante (es decir, alguien que garantiza la deuda con un bien propio), sino ante lo que doctrinalmente se conoce como deudor no hipotecante.

¿Qué implica esto en un concurso o EPI?

En el ámbito del concurso de acreedores o del procedimiento especial de microempresas (EPI), esta diferencia es fundamental. Según la normativa concursal (TRLC), sólo se considera que un crédito tiene privilegio especial si existe una garantía real constituida sobre bienes del deudor.

Por tanto, si el inmueble hipotecado no es del deudor, el crédito no puede calificarse como privilegiado. Se trata simplemente de una deuda personal —sin garantía sobre su patrimonio—, y debe incluirse como crédito ordinario en el listado de acreedores.

Esto tiene dos grandes consecuencias:

1. No es necesario liquidar ningún bien para satisfacer esa deuda, porque el bien hipotecado no forma parte del patrimonio del deudor concursado.
2. El crédito puede ser exonerado si el deudor cumple los requisitos legales para acogerse al mecanismo de segunda oportunidad.

¿Y qué pasa con el inmueble hipotecado?

La garantía real sigue existiendo, pero sólo podrá ejecutarse sobre el bien concreto gravado, siempre que pertenezca a un tercero. Es decir, el acreedor conserva su derecho a ejecutar la hipoteca, pero fuera del procedimiento del deudor, que no es propietario del bien. En el procedimiento concursal o EPI, la deuda se trata como ordinaria y, por tanto, es susceptible de exoneración.

Este matiz es especialmente relevante para muchas personas que se ven arrastradas a la insolvencia por haber avalado a familiares o haber asumido obligaciones sin ser titulares del bien hipotecado. En la práctica, les permite acogerse a la segunda oportunidad sin que se liquiden bienes que no les pertenecen, y sin tener que cargar para siempre con una deuda que no ha sido garantizada con su propio patrimonio.

¿Y en el caso de particulares no empresarios?

Esta doctrina no es exclusiva de empresas o autónomos. También se aplica en el concurso de persona física no empresaria. Si el particular concursado no es titular del inmueble hipotecado, la deuda debe tratarse igualmente como ordinaria y puede ser objeto de exoneración.

Esto abre la puerta a muchas personas físicas —sobre todo fiadores, codeudores o ex cónyuges— a acceder al beneficio de la exoneración sin tener que responder con bienes que no son suyos ni ver comprometido su patrimonio.

En resumen

Cuando una persona firma una hipoteca, pero no es dueña del inmueble que garantiza el préstamo, la deuda debe calificarse como crédito ordinario en caso de concurso o EPI. Esta calificación permite que el deudor pueda incluir la deuda en su procedimiento concursal y solicitar su exoneración, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Además, al no formar parte el inmueble del patrimonio del deudor, no se verá afectado por una eventual liquidación, protegiendo así a terceros y favoreciendo el acceso real a una segunda oportunidad.

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