Derecho bancario
Toda escritura de préstamo con garantía hipotecaria contiene cláusulas abusivas que pueden ser declaradas nulas si se cumplen una serie de requisitos.
En Pi & Boluda somos especialistas en reclamaciones bancarias.
El primer paso es leer la escritura de préstamo y detectar qué cláusulas son abusivas.
A continuación, hacemos un estudio de viabilidad del expediente y calculamos todas las cantidades que el consumidor puede recuperar una vez declaradas nulas dichas cláusulas.
Una vez hecho el estudio, interpondremos la preceptiva reclamación extrajudicial frente a la entidad bancaria, previa al inicio del procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia.
Las principales cláusulas que detectamos irregulares son las siguientes:
Cláusula suelo
La cláusula suelo es una cláusula limitativa de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, que fija un interés mínimo a pagar por el prestatario, independientemente de que el índice de referencia esté por debajo de ese tipo mínimo. De ese modo, se priva al prestatario de beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés y por tanto, el préstamo se convierte en un préstamo a tipo fijo a la baja.
La cláusula suelo puede ser declarada nula por falta de transparencia y en consecuencia, la entidad bancaria debe reintegrar al prestatario todas las cantidades pagadas en exceso por la aplicación de dicha cláusula desde su inicio, más los intereses legales devengados. Una media de 8.000 euros.
Comisiones bancarias e intereses de demora
Las entidades bancarias incluyen dos comisiones que pueden ser declaradas nulas. Nos referimos a la comisión de apertura y a la comisión por reclamación de posiciones deudoras.
La comisión de apertura es una comisión que la entidad cobra al prestatario por la concesión de un préstamo y que suele corresponderse con el 1% del capital prestado.
Esta comisión se cobra por el mero hecho de constituir un préstamo con garantía hipotecaria.
La comisión por reclamación de posiciones deudoras es una comisión que, junto con los intereses de demora, se repercute al prestatario cuando no se permite hacer un cargo por no haber saldo suficiente en la cuenta bancaria. Así pues, tanto la comisión por reclamación de posiciones deudoras como los intereses de demora sancionan el mismo hecho: impago o retraso de la cuota hipotecaria por inexistencia de saldo en cuenta.
Normalmente, las entidades bancarias prevén el cobro simultáneo de esta comisión junto con los intereses de demora, por ello, el prestatario que incumple o se retrasa en su obligación de pago tiene que enfrentarse, además, al cargo de estos dos conceptos, hecho que las cantidades adeudadas sean cada vez mayores.
Las comisiones pueden ser declaradas nulas si su cobro no obedece a servicios efectivamente prestados por la entidad bancaria. Es decir, que para que la entidad pueda repercutir estas comisiones a sus clientes deberá justificar qué gestiones ha realizado y qué servicios ha prestado.
Además, no es lícito el cobro simultáneo de la comisión por reclamación de posiciones deudoras y de intereses de demora, ya que sancionan el mismo hecho: un eventual impago o retraso en la cuota hipotecaria.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han declarado nulos por abusivos unos intereses de demora que sean superiores al triple del interés legal del dinero.
Declaradas nulas dichas cláusulas, procede la devolución al prestatario de todas las cantidades pagadas por tales conceptos, más los intereses legales devengados.
Gastos de formalización de hipoteca
Las entidades bancarias incorporan en sus escrituras de préstamo una cláusula que atribuye al prestatario el pago indiscriminado de todos los gastos que comporta la formalización e inscripción de un préstamo con garantía hipotecaria. En concreto, los honorarios de Notario por el otorgamiento del contrato de préstamo en escritura pública, los aranceles de Registrador de la Propiedad, por la inscripción de la hipoteca en el Registro, los honorarios de gestoría y los honorarios del Tasador.
La reciente jurisprudencia ha declarado que dicha cláusula puede ser declarada nula por abusiva y por ende, condena a la entidad bancaria a reintegrar al prestatario todos los gastos abonados indebidamente, junto con los intereses legales.
Tarjetas revolving
Las tarjetas revolving son un tipo de crédito en el que la deuda del prestatario se eterniza en el tiempo porque suelen tener un tipo de interés usurero, y porque prácticamente no se amortiza capital. El motivo de esta escasa amortización de capital, pese a la cantidad de dinero abonada a la prestamista, obedece al sistema de este préstamo, ya que la devolución del crédito se lleva a cabo mediante el abono de un mínimo porcentaje del capital dispuesto, más los intereses del aplazamiento mensual -usureros- del crédito dispuesto, de manera que la amortización del capital se alarga en el tiempo, eternizando la deuda, y favoreciendo con ello el abono de los elevados intereses durante más plazo.
Este incremento exponencial de la deuda, y los intereses usureros provocan muchos impagos de los consumidores.
En Pi & Boluda te ayudamos a reclamar todos los intereses pagados en virtud del crédito revolving.
Hipoteca multidivisa
Nos encontramos ante una modalidad de préstamo con garantía hipotecaria que presenta una elevada complejidad, toda vez que sus componentes de riesgo resultan completamente ajenos a los préstamos hipotecarios habituales. Más aún cuando, son ofrecidos a clientes sin formación específica y cuyos ingresos y gastos son exclusivamente en euros. De ahí que sean operaciones no aconsejables en absoluto para la clientela bancaria en general, al requerir para su comprensión y correcta valoración del riesgo que se asume no sólo un elevado nivel de formación en materia financiera, sino también contar con los medios (materiales y humanos) y conocimientos precisos para poder llevar a cabo predicciones sobre la evolución futura del mercado de divisas, ya que requiere un seguimiento importante de la evolución de las divisas y de los tipos de cambio. No obstante ello, los mismos han sido comercializados de forma indiscriminada entre la clientela bancaria en general, fruto de lo cual es la alarma social generada, como reflejan las múltiples referencias aparecidas en los medios de comunicación.
