Situaciones especiales en contratos: precario

El precario es una situación especial, en la que se tolera y consiente la posesión de un bien a quien no tiene título justo para ello.

El concepto de precario ha sido desarrollado por la jurisprudencia, en concreto por el Tribunal Supremo, quien lo define en la Sentencia 109/2021, de 1 de marzo de 2021, como “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de pleno derecho”.

Nos encontraremos ante una situación de precario cuando:

• Exista una situación de tolerancia sin título;
• Se extinga el contrato antes existente;
• Exista posesión gratuita del bien sin voluntad del propietario.

Es decir, que no únicamente hablaremos de situación de precario cuando el propietario tolere la posesión de un bien a un tercero, sino que también se dará esta situación cuando se disfrute un bien sin el consentimiento del propietario.Tanto la jurisprudencia como la doctrina consideran que la figura del precario se refiere a tres conceptos:

1. Posesión concedida: cuando el propietario formaliza un contrato en virtud del cual concede la posesión bajo el título de precarista.
2. Posesión tolerada: cuando el propietario tolera que el precarista posea el bien sin que exista título para ello ni merced.
3. Posesión sin título: cuando el precarista posee el bien sin título.

El problema actual más importante se plantea cuando los padres ceden el uso de la vivienda a su hijo junto con su esposa para que éstos establezcan allí su domicilio familiar.

El problema se plantea cuando:

• Los padres reclaman la vivienda a su hijo.
• El hijo precarista se divorcia de su esposa y por decisión judicial se atribuye dicha vivienda a ella.

En estos casos, los propietarios del bien reclaman la posesión de la vivienda, pero, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales estaba dividida: unos entendían que los ocupantes lo están en situación de precario, y otros, que la cesión de los padres a su hijo del uso de la vivienda para constituir su domicilio conyugal supone un uso específico de la misma de carácter temporal que impide la recuperación salvo urgencia.

Ahora bien, el Tribunal Supremo ha zanjado esta cuestión en numerosas Sentencias, entre otras, la de 22 de octubre de 2009, concluyendo que:

“La situación de quien ocupe una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial.”

Dicho esto, cuando el propietario del bien ya no consienta la figura del precario, deberá interponer demanda de desahucio contra el ocupante del inmueble. Para ello, deben cumplirse una serie de requisitos:

• La acción judicial la iniciará el propietario que es quien posee el título justo.
• La finca objeto de desahucio tendrá que estar bien identificada en la demanda.
• La parte demandada será quien esté disfrutando en precario de la finca.

Si eres propietario de un inmueble que está ocupado por un tercero sin tu consentimiento, podemos iniciar los trámites judiciales para poner fin a esta situación.

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